Highest and Best Use

        

        Selamat malam sahabat, kali ini aku mau bahas something important dalam proses penilaian. Itu adalah analisis Highest and Best Use, biasa disebut HBU. Kebetulan aku dapat tugas kuliah untuk bahas tentang yang satu ini di mata kuliah Teori Dasar Penilaian. Kalo kita simak kata-kata dari gambar diatas "Finding the highest value in every acre", erat sekali kaitannya dengan analisis HBU. Highest Value merupakan tujuan utama dari setiap proses perencanaan pengembangan suatu kawasan ,oleh para developer umumnya, juga penting bagi penilai untuk menentukan apakah benar nilai tertinggi dari objek penilaian sudah tercapai atau belum. Tercapainya nilai tertinggi, oleh penilai, akan berpengaruh pada metode penilaian yang akan akan digunakan nantinya beserta penyesuaian-penyesuaian yang akan diberikan. Perlu diketahui bahwa, setiap kawasan itu memiliki karakteristik masing-masing, karena adanya karakteristik tersebut tentunya potensi-potensi dari tiap kawasan akan berbeda. Potensi berbeda maka jenis pengembangan yang akan dilakukan, prosesnya dan lain sebagainya pun akan berbeda. Itulah yang  disebut sebagai analisa HBU. Berikut lebih lengkapnya :

A.      Definisi

Kegunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) dapat didefinisikan sebagai “The reasonably probable and legal use of vacant land or an improved property, which is phisicallt possible , appropriately supported, financially feasible and that results in the highest value” atau dapat diartikan sebagai penggunaan yang paling memungkinkan dan diijinkan dari suatu tanah kosong atau tanah yang sudah dibangun, yang mana secara fisik memungkinkan, didukung/ dibenarkan oleh peraturan, layak secara keuangan dan menghasilkan nilai tertinggi.

Kegunaan tertinggi dan terbaik dari suatu bidang tanah tidak tergantung dari pada analisis subyketif dari pemilik properti, pengembang atau penilai sekalipun, tetapi dibentuk oleh kekuatan persaingan pasar dimana properti subyek terletak. Kekuatan pasar ini akan membentuk nilai pasar. Data umum yang dikumpulkan dan dianalisis untuk mengestimasi nilai properti  juga digunakan oleh penilai untuk memformulasikan sebuah opini dari kegunaan tertinggi dan terbaik dari suatu properti pada tanggal penilaian tertentu.

B.       Kegunaan Tertinggi dan Terbaik Dari Tanah Kosong/ Tanah Yang Dianggap Kosong

Kegunaan tertinggi dan terbaik  dari tanah atau tapak yang dianggap kosong adalah dengan mengasumsikan bahwa tanah adalah kosong atau dapat dibuat kosong dengan melaui pembongkaran bangunan. Dengan asumsi demikian, maka kegunaan yang menciptakan nilai dalam suatu pasar properti dapat teridentifikasi dan penilai dapat menilai untuk memilih properti pembanding serta mengestimasi nilai.

Dalam mengidentifikasi HBU dari tapak, penilai harus dengan cermat dan rasional dalam mengestimasikan apakah akan ada suatu perubahan dalam waktu dekat atau tidak.  Apabila dalam jangka pendek diperkirakan akan ada perubahan, maka kegunaan tertinggi dan terbaik/ HBU dari tapak saat ini adalah dianggap sebagai interim use atau kegunaan sementara dengan potensi HBU di masa yang akan datang tergantung dari arah kekuatan pasar.

Jika sebuah pengembangan diperlukan untuk mendapatkan HBU dari suatu tapak, penilai harus menentukan tipe dan karakteristik dari pengembangan yang memungkinkan untuk dibangun.

C.      Kegunaan Tertinggi dan Terbaik Dari Properti Yang Telah Dibangun

Kegunaaan tertinggi dan terbaik dari sebuah properti yang telah terbangun adalah terkait dengan kegunaan yang seharusnya ada pada properti tersebut sejalan dengan perkembangannya. Misalnya apakah sebuah bangunan hotel yang telah berumur 30 tahun tetap dipertahankan seperti sediakala atau perlu direnovasi, dikembangkan  atau sebagian dibongkar mengikuti tren yang berlaku saat ini ? atau apakah memungkinkan untuk diganti jenis dan intensitas untuk penggunaan yang lain. Dalam menjawab pertanyaan-pertanyaan tersebut, ada dua hal yang menjadi tolak ukur pelaksanaanya yaitu biaya/ cost dan pendapatan/ return. Apabila biaya yang mesti dikeluarkan lebih besar dari return yang dihasilkan, maka dapat dikatakan bahwa kegunaan sebelumnya merupakan HBU dari properti, begitu juga sebaliknya.

D.      Tujuan Analisis Kegunaan Tertinggi dan Terbaik

1.    Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk tanah kosong

Nilai tanah biasanya diestimasi  sebagaimana keadaan tanah  jika tanah  dalam keadaan kosong, maka dengan alasan yang jelas seorang penilai dapat menentukan nilai tanah sebagaimana keadaan nyata di lapangan. Namun jika tanah bukan berupa tanah kosong, maka nilai tanah tergantung dari kegunaan yang dapat dibuat diatasnya. Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk tanah kosong harus memperhatikan hubungan antara kegunaan yang ada pada saat ini dengan semua kegunaan potensialnya.

2.    Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk properti yang telah terbangun

Ada dua alasan untuk menganalisis kegunaan tertingi dan terbaik terhadap properti yang telah terbangun, yaitu :

· Mengidentifikasi kegunaan dari properti yang diharapkan dapat menghasilkan tingkat pengembalian tertinggi dari setiap rupiah yang diinvestasikan.

·    Mengestimasi kegunaan tertinggi dan terbaik dari sebuah properti yang telah terbangun adalah untuk membantu dalam mengidentifikasi properti pembanding.

E.       Kriteria Dalam Analisis Kegunaan Tertinggi dan Terbaik

Terdapat empat kriteria yang harus dipenuhi dalam menganalisis kegunaan tertinggi dan terbaik dari suatu properti, yaitu :

1.    Memungkina secara fisik (phisically possible)

Kriteria pertama yang harus dipenuhi dalam menganalisis kegunaan tertinggi dan terbaik dari suatu properti adalah kelayakan secara fisik. Ukuran, bentuk tanah, luas, ketinggian dan kontur tanah adalah berpengaruh terhadap kegunaan yang dapat dilakukan/ dibangun di atasnya. Bentuk tanah yang tidak teratur akan menyebabkan biaya yang lebih besar dalam membangunnya daripada tanah yang mempunyai bentuk teratur dalam kawasan yang sama.

2.    Diijinkan oleh peraturan yang ada (legally permissible)

Dalam setiap kasus seorang penilai harus memastikan kegunaan-kegunaan yang diijinkan oleh peraturan. Batasan-batasan tertentu (private restriction), zoning, peraturan-peraturan bangunan (building codes), kontrol-kontrol terhadap benda-benda sejarah, dan peraturan-peraturan lingkungan harus diinvestigasi, sebab faktor-faktor tersebut mungkin saja mempengaruhi potensial kegunaan tertinggi dan terbaik dari suatu properti.

3.    Layak secara keuangan (financially feasible)

Untuk menentukan kelayakan keuangan, anda harus mengestimasi pendapatan kotor yang akan diterima (future gross income) yang diekspektasikan/ dijangkakan dari setiap potensial kegunaan tertinggi dan terbaik. Dalam menganalisis kelayakan keuangan, tingkat kekosongan, collection losses dan biaya operasi perlu dikurangkan dari setiap pendapatan kotor (gross income) untuk mendapatkan biaya bersih operasi (net operating income atau NOI). Tingkat pengembalian (rate of return) keatas modal yang diinvestasikan dapat digunakan untuk melakukan penghitungan bagi setiap kegunaan.

4.    Produktifitas  maksimal (maximally productive)

Dari kegunaan-kegunaan yang layak secara keuangan, maka kegunaan yang menghasilkan harga tertinggi / nilai tertinggi, yaitu yang konsisten dengan tingkat pengembaliannya (rate of return), adalah kegunaan tertinggi dan terbaik. Untuk menentukan kegunaan tertinggi dan terbaik atas tanah yang dianggap kosong seringkali digunakan tingkat pengembalian yang sama untuk mengkapitalisasi aliran pendapatan dari berbagai kegunaan yang berbeda kepada masing-masing nilainya.

Kegunaan yang menghasilkan nilai tertinggi adalah kegunaan tertinggi dan terbaik untuk tanah. Kegunaan potensial tertinggi dan terbaik dari suatu tanah/ tapak biasanya adalah kegunaan tanah dalam jangka panjang.

Untuk menganalisis kelayakan dalam hal finansial dan juga untuk memilih kegunaan yang memberikan nilai yang maksimal, maka beberapa alat analisis atau tolok ukur yang sering digunakan adalah :

·         Net present value,

·         Internal rate of return,

·         Return on investment,

·         Return on equity,

·         Payback period, dsb.

Alternatif kegunaan yang menghasilkan tingkat pengembalian investasi yang positif dan tertinggi adalah alternatif yang memenuhi kriteria kegunaan yang terbaik dan tertinggi.

5.    Situasi-situasi khusus dalam analisis HBU

i.      Single-use situation

Kegunaan tertinggi dan terbaik yang mungkin tidak seperti obyek/ properti biasanya atau memiliki fungsi/ kegunaan yang unik seperti museum, cagar budaya, dll. Untuk situasi ini nilai tanahnya didasarkan atas kegunaannya tersebut dan bukan kegunaan lain pada umumnya.

ii.    Interim use

Kegunaan sementara atau interim use dari sebidang tanah kosong atau properti yang telah dikembangkan adalah kegunaan tertinggi dan terbaik yang diantisipasi untuk berubah dalam jangka pendek.

iii.  Uses that are not highest and best

Beberapa bangunan dan pengembangan lain yang ada mungkin tidak mencerminkan kegunaan tertinggi dan terbaik dari keadaan tapaknya seandainya tanah kosong. HBU umumnya mempunyai kategori yang sama dengan kegunaan saat ini.

iv.  Legally nonconforming use

A legally nonconforming use adalah kegunaan yang sah secara hukum untuk dibuat dan dipertahankan tetapi tidak sesuai dengan  peraturan penggunaan tanah di kawasan di mana properti tersebut berlokasi/ berkedudukan. Kegunaan sementara ini seringkali muncul akibat perubahan zoning yang mana dapat menyebabkan underimproved atau overimproved suatu properti.

v.    Multiple use

Kegunaan tertinggi dan terbaik mungkin melibatkan lebih dari satu kegunaan tertentu untuk sebuah bidang tanah atau sebuah bangunan.

vi.  Special purpose use

Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk properti jenis ini adalah kegunaannya pada saat ini dikarenakan terbatasnya kegunaan lain yang dimiliki oleh properti tersebut.

vii.      Speculative uses

Investadi pada kegunaan spekulatif tercipta ketika pembeli mempunyai antisipasi terhadap kenaikan nilai meskipun HBU pada masa yang akan datang secar spesifik tidak dapat diprediksi, namun alternatif logis biasanya dipakai untuk mengidentifikasi kegunaannya.

viii.   Excess land

Merupakan tanah yang mungkin tidak diperlukan untuk mendukung kegunaan yang ada atau untuk mengakomodasi HBU yang primer dari sebidang tanah kosong atau tanah yang dianggap kosong. Excess land ini seharusnya dapat teridentifikasi secara jelas dengan melakukan perbandingan terhadap properti-properti sejenis yang berdekatan atau berada pada kawasan yang sama.

Semoga bermanfaat....:)