Manajemen Properti dan Penilaian

Selamat malam kawan. Udah satu bulan lebih ga posting tulisan ni, rasanya gatal juga wkwk. okelahh, tulisan ini merupakan salah satu tugas mata kuliah saya di semester V ini. Tugasnya itu diminta menganalisa hubungan antara manajemen properti dengan penilaian. Apakah hubungannya baik-baik saja atau tidak, simak tulisan saya berikut ini.....

Manajemen properti, secara sederhana, diartikan sebagai penerapan prinsip-prinsip manajemen dalam pengelolaan properti. Properti yang dimaksud disini adalah real estate (tanah dan/atau bangunan). Prinsip-prinsip manajemen yang diterapkan tersebut meliputi planning, organizing, leading, coordinating dan controlling. Kelima prinsip tersebut diterapkan dengan tujuan utama yaitu optimalisasi nilai dari properti yang dikelola. Oleh karena itu, kehadiran dan keberadaan manajemen properti diperlukan oleh perorangan maupun badan hukum, baik sektor privat maupun publik yang memiliki dan/atau menggunakan properti dalam jumlah keci maupun besar, baik dalam hal kuantitas maupun nominal uangnya. Jasa manajemen properti dapat diberikan untuk lingkup kerja yang luas maupun terbatas sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan pemiliknya.

Berbicara tentang nilai dari suatu properti, maka umumnya akan terbersit dalam pikiran kita tentang apa definisi dari nilai properti dan bagaimana nilai itu didapatkan. Secara harfiah, nilai diartikan sebagai manfaat ekonomis yang terdapat dalam sebuah objek, yang dalam hal ini adalah properti. Dalam rangka menentukan nilai yang dimaksud tersebut, terdapat sebuah bidang keilmuan yang secara khusus mendalami tentang hal ini, dan itu adalah ilmu penilaian. Ilmu penilaian tumbuh dan berkembang seiring dengan meningkatnya aktivitas ekonomi di masyarakat, meningkatnya aktivitas tersebut ditandai dengan semakin beragamnya bentuk-bentuk investasi yang kian beragam. Tentunya dibutuhkan sebuah dasar yang analitis dan teoritis dalam memilih dan memilah instrumen investasi yang menguntungkan. Inilah salah satu fungsi penting ilmu penilaian ini.

Apabila kita coba telisik lebih dalam, kita dapat melihat dan memahami adanya keterkaitan antara manajemen properti dan ilmu penilaian. Kedua disiplin ilmu sama-sama menekankan pada nilai dari properti. Secara garis besarnya, saya berpendapat bahwa ilmu manajemen properti fokus terhadap bagaimana mempertahankan atau bahkan meningkatkan nilai properti yang dikelolanya, dan penilaian fokus pada bagaimana memberikan estimasi nilai yang kredibel melalui serangkaian proses yang sesuai dan tepat. Keterkaitan keduanya, secara lebih detail, terdapat pada hal-hal berikut ini :

1.    Kertekaitan dalam hal tujuan

Walaupun ruang lingkup properti manajemen properti sangat luas, namun secara umum, tujuan manajemen properti dapat diklasifikasikan menjadi 2 (dua) yaitu :

.    Mengelola properti sebagai investasi/ bisnis.

Ini merupakan tugas yang memerlukan keahlian khusus karena mengelola properti sebagai investasi sangat terkait dengan faktor-faktor eksternal seperti peraturan pemerintah, kompetisi, supply & demand, selera konsumen dan lain sebagainya. Tujuan utamanya adalah memaksimalkan pendapatan dan modal dari investor. Apabila kita kaitkan dengan penilaian, kita dapat melihat hubungannya pada usahanya dalam memaksimalkan pendapatan dan modal dari investor, karena pada dasarnya penilai juga bertugas melakukan hal demikian.

Dalam melakukan penilaian, ada salah satu analisis yang harus dilakukan penilai terlebih dahulu sebelum melangkah ke proses selanjutnya, yaitu analisa tentang kegunaan tertinggi dan terbaik dari suatu nilai properti (Highest & Best Use Analysis).  Tujuan dari analisis ini adalah, seperti yang tercermin pada namanya, untuk menentukan kegunaan tertinggi dan terbaik dalam rangka memaksimalkan nilai properti. Terkadang, analisis ini digunakan oleh penilai dalam melakukan penilaian terhadap lahan kosong atau lahan dengan bangunan yang dimana tidak terdapat data pembanding yang sesuai untuk melakukan penilaian dengan pendekatan data pasar dan biaya, sehingga cara satu-satunya yang tersisa adalah dengan memproyeksikan aliran pendapatan dari objek tersebut jika diusahakan, dengan memperhatikan prinsip-prinsip HBU diantaranya physically possible, financially feasible, legally permissible dan maximally productive.

b.    Mengelola dan melaksanakan aspek fisik lingkungan properti sehingga tercapai hasil optimal secara efektif dan efisien.

Tujuannya adalah untuk menghambat laju penyusutan atau terjadinya kerusakan pada properti maupun lingkungan sekitarnya. Dalam arti bahwa manajer properti bertugas memelihara, menjaga bahkan meningkatkan nilai dari properti dengan memberi perhatian terhadap umur efektif dan ekonomis dari bangunan, baik itu bangunan utama maupun pendukung, dan segala fasilitas penunjangnya. Hal itu dapat dilakukan dengan menerapkan metode pemeliharaan bangunan dengan tepat dan rutin, melakukan renovasi bila diperlukan, penambahan fasilitas, dan lain sebagainya. 

Dalam melakukan penilaian, penilai juga melakukan hal yang sama. Penilai dituntut mampu untuk memperkirakan umur efektif dan ekonomis dari properti (khususnya bangunan). Penentuan umur yang tepat (tidak 100% benar, namun mendekati benar), menentukan penyusutan yang akan diberikan dalam rangka mengestimasi nilai dari properti. Ini biasanya diperlukan apabila penilai menggunakan pendekatan biaya. Hubungannya dengan manajemen properti adalah penilai, dalam melakukan tugasnya, diharapkan dapat memahami apa yang dilakukan manajemen properti dalam rangka memelihara properti yang dikelolanya. Setiap penerapan atau prosedur pemeliharaan yang dilakukan oleh manajer properti dapat dianalisis oleh penilai untuk menetukan penyesuaian penyusutan. Dalam hal ini pengetahuan teknik sipil diperlukan.

2.   Keterkaitan dalam proses

Keterkaitan dalam dalam proses menekankan pada keterkaitan langkah-langkah atau strategi yang dilakukan dalam rangka mencapai tujuan seperti yang diuraikan sebelumnya, diantaranya :

a.    Analisis aspek pasar dan investasi.

Dalam manajemen properti, analisis aspek pasar memberikan arahan tentang produk pemanfaatan aset (tanah dan/atau bangunan) yang paling marketable sesuai dengan kondisi pasar saat ini dan yang akan datang. Manajer properti juga penilai, dalam hal ini, perlu memahami karakteristik dari pasar properti itu sendiri yang diantaranya :

-       Produk yang berbeda/unik. Uni dari segi fisik, proses transfer kepemilikan yang melibatkan berbagai prosedur-prosedur yang memakan waktu dan biaya, dan ada regulasi khusus dari pemerintah berkenaan dengan properti.

-       Sedikit pembeli dan penjual untuk tiap-tiap transaksi atau segmen pasar.

-  Daya saing ditentukan secara subjektif. Karena para peserta pasar bertindak atas dasar perspektif masing-masing. Mereka memiliki pandangan tersendiri terhadap manfaat dari suatu properti.

-       Relatif kurang informasi.

-   Perilaku yang terkadang tidak rasional. Karena pembeli dan penjual bereaksi terhadap tekanan-tekanan tertentu yang mendesak, maka cenderung bertindak atas dasar pertimbangan yang tidak rasional.

-  Terlokalisir. Cenderung dibatasi dalam suatu kawasan geografis yang relatif sempit dan ditentukan oleh karakteristik lokasi. Bahkan diatur oleh pemerintah melaui aturan zoning wilayah.

Berdasarkan karaktersitik-karakteristik tersebut manajer properti melakukan analisis. Hasil analisa pasar ini kemudian dianalisis lebih lanjut dengan menggunakan formula- formula untuk menguji kelayakan investasi seperti IRR, NPV, payback period, dan indikator lainnya. Untuk penilai, analisis pasar dan investasi digunakan sebagai dasar dalam setiap asumsi yang digunakan dalam melakukan penilaian. Asumsi ini bertujuan untuk mengakomodir kekurangan atau tidak tersedianya data dari properti objek penilaian. Contohnya, apabila penilai dihadapkan pada penilaian properti hotel yang harga sewanya tidak diketahui, maka penilai dapat melakukan riset pasar untuk menentukan harga sewa wajar dari hotel tersebut, untuk lebih detailnya ada pada ketentuan pendekatan perbandingan data pasar. Juga, analsis pasar dan investasi digunakan sebagai bahan analisis kegunaan tertinggi dan terbaik (HBU) dari suatu properti.

Pada dasarnya, manajer properti dan penilai pastinya akan melakukan analisis pasar dan investasi dalam melaksanakan tugasnya. Data-data yang dikumpulkan keduanya umumnya sama, seperti data-data peraturan lokal, demografi penduduk untuk menentukan target dan tarif, dan lain-lain. Yang dapat membedakan keduanya adalah tujuan dari penggunaan data hasil analisis dan riset pasar itu sendiri.

b.    Keterkaitan dalam hal kontrak manajemen dan kontrak sewa.

Dalam dunia manajemen properti, kontrak merupakan formalitas hubungan antara pemilik properti dengan manajer properti dan manajer properti dengan penyewa bangunan, dalam hal bangunan disewakan. Dalam kontrak ini biasanya diatur secara tegas  hak dan kewajiban antara dua pihak seperti yang telah disebutkan diatas. Perumusan kontrak yang baik dapat mempengaruhi performa manajer properti dalam mengelola propertinya dan pemilik dapat mendapat return yang diinginkannya serta penyewa dapat memanfaatkan dengan baik unit yang disewanya.

Bagi penilai, kontrak dari properti yang akan dinilai merupakan salah satu sumber data yang penting. Dalam melakukan penilaian, khususnya dengan menggunakan pendekatan pendapatan,  penilai harus mengetahui pendapatan-pendapatan dari properti (yang menjadi hak) dan juga biaya-biaya yang menjadi tanggung jawab dalam pengelolaannya (yang menjadi kewajiban) sehingga dapat dibuat sebuah proyeksi aliran pendapatan dari properti itu. Sebagai contoh, dalam kontrak disebutkan bahwa biaya PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) dari unit apartemen yang disewakan menjadi beban penyewa, maka dalam proyeksi arus kas dari bangunan apartemen, biaya PBB tidak dimasukkan.

c.       Keterkaitan dalam hal optimalisasi aset.

Dalam hal ini manajemen properti perlu mengetahui sudah sejauh mana langkah dan strategi yang diterapkan mempengaruhi nilai dari aset yang dikelolanya. Untuk mengetahui hal tersebut, peru dilakukan penilaian terhadap aset yang dimaksud. Dari hasil penilaian ini akan diketahui tingkat optimalisasi penggunaan aset dengan hasil atau manfaat yang diperoleh dalam kegiatan bisnis secara keseluruhan. Dengan kata lain, manajer properti perlu memerlukan penilaian dalam prosesnya, dan untuk memerlukan penilaian diperlukan seseorang berhak secara hukum untuk memberikan opini nilai, itu adalah penilai. Sebenarnya bisa saja manajer properti melakukan penilain sendiri, namun hasilnya tidak akan diterima oleh umum (karena tidak punya hak). Juga, apabila melakukan penilaian sendiri, maka manajer properti harus memiliki dalam menerapkan metode-metode penilaian yang sesuai dan logis. Hal-hal inilah yang menjadi keterkaitan antara keduanya (manajer properti dan penilai)

KESIMPULAN

Dari ulasan-ulasan yang telah dipaparkan sebelumnya tentang “Keterkaitan Antara Manajemen Properti Dan Penilaian”, dapat diambil kesimpulan bahwa menurut saya, sebagai penulis, keterkaitan antara kedua bidang ilmu dan pekerjaan ini terletak pada 2 (dua) poin utama yaitu pada tujuan dan proses. Keterkaitan dalam hal tujuan berkenaan dengan tujuan masing-masing disiplin ilmu dan keterkaitan dalam hal proses berkenaan dengan langkah-langkah yang harus dilakukan dalam rangka mencapai tujuan.

Keterkaitan dalam hal tujuan yang dimaksud adalah keterkaitan dalam hal tujuan dari manajemen properti itu sendiri yang terinci dalam 2 (dua poin) yaitu :

-  mengelola properti sebagai bisnis/investasi, dan

-  mengelola dan melaksanakan aspek fisik lingkungan properti sehingga tercapai hasil optimal secara efektif dan efisien.

   Dalam tujuan mengelola properti sebagai bisnis/investasi, manajer properti berusaha untuk menetapkan suatu strategi, kebijakan dan program yang dapat mengasilkan optimalisasi properti yang dikelolanya. Disisi lain, penilai juga melakukan hal yang sama dalam melakukan penilaian. Penilai perlu melakukan peninjauan objek dengan melakukan analisis kegunaan tertinggi dan terbaik dari properti objek untuk menentukan kegunaan optimal dari properti tersebut. Dalam hal mengelola dan melaksanakan aspek fisik lingkungan properti sehingga tercapai hasil optimal secara efektif dan efisien, manajemen properti berusaha untuk meminimalkan penyusutan bangunan melalui langkah-langkah tertentu. Disisi lain, penilai dituntu mampu untuk mengetahui penyusutan dari bangunan untuk menentukan nilainya. Keterkaitan dalam hal proses terinci dalam 3 (tiga) poin, yaitu :

-  dalam hal analisis aspek pasar dan investasi,

-  dalam hal kontrak manajemen, dan

-  dalam hal optimalisasi aset.

Antara manajer properti dan penilai sama-sama perlu melakukan analisis pasar dan investasi berkenaan dengan tujuan. Juga, manajer properti perlu membuat kontrak manajemen untuk formalisasi hubungannya dengan pemilik dan penyewa, di lain pihak, penilai perlu mengetahui rincian kontrak sebagai data dalam melakukan penilaian. Dan dalam hal optimalisasi aset, manajer properti perlu untuk melakukan penilaian terhadap aset yang dikelolanya dalam rangka mengetahui tingkat penggunaan optimal dari aset tersebut.

Sebagai penutup, menurut saya antara ilmu penilaian dengan manajemen properti adalah dua disiplin ilmu yang tidak terpisahkan. Keduanya dapat dikatakan lahir dari suatu alasan yang sama, yaitu dari semakin kompleksnya kebutuhan manusia dalam pasar properti. Kemudian keduanya terpisah dan dibedakan karena perbedaan tujuannya. Namun, dari segi konsep dan dasar pemikiran, keduanya dapat dikatakan sama. Manajemen properti, dalam melaksanakan tugasnya, perlu memahami dan menerapkan dasar-dasar penilaian. Di lain pihak, penilai dalam melaksanakan tugas penilaian, juga perlu memahami tentang dasar-dasar dan konsep dari manajemen properti, karena kedua bidang ilmu fokus terhadap 2 (dua) hal utama yaitu properti dan nilai.