Proses Penilaian Properti

Selamat malam sahabat semua, kali ini aku akan posting tentang langkah-langkah atau proses dalam melakukan penilaian secara sistematis. Tulisan ini merupakan salah satu bagian dari teori dasar yang wajib diketahui oleh para Appraiser dalam melakukan pekerjaannya, oleh karena penilaian bukan hanya tentang hasil, proses-proses yang dilalui dalam penentuan sebuah nilai mempengaruhi kewajaran hasil, kredibilitas, legalitasnya, juga kepercayaan client atau para stakeholder bersangkutan terhadap hasil indikasi nilai.  Baiklah, mari kita bahas. 
  

Penilaian merupakan proses pekerjaan untuk memberikan estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu obyek penilaian pada saat tertentu sesuai dengan standar/ kaidah penilaian Indonesia (PMK No.125/ PMK.01/ 2008). Dari definisi tersebut dikatakan bahwa penilaian adalah sebuah proses pekerjaan, dalam arti bahwa Penilai, dalam melakukan penilaian, harus melaksanakan tahapan-tahapan yang menjadi bagian dari rangkaian proses pekerjaan dalam rangka menghasilkan sebuah opini nilai yang sesuai (sesuai dengan karakteristik, tujuan, kemanfaatan dari obyek, dll) dan dapat dipertanggungjawabkan.

Tahapan-tahapan dari proses penilaian adalah sebagai berikut :

A.  Identifikasi Permasalahan

Terdapat empat permasalahan yang harus diidentifikasi dari obyek, yaitu :

1.    Identifikasi properti yang akan dinilai

Identifikasi properti ini meliputi dua hal, yaitu identifikasi real estate dan identifikasi real property.

i.        Identifkasi real estate

Identifikasi ini meliputi identifikasi alamat dari properti yang memungkinkan setiap orang dapat mengetahui dimana lokasi properti tersebut berada, letak/ posisi obyek dan data deskriptif lain yang dapat menerangkan lokasinya atau merujuk pada landmark yang dikenali.

Dalam melakukan pengidentifikasian properti, seorang penilai haruslah melakukannya dengan prosedur yang resmi (legal description) yaitu diturunkan dari hasil suvei tanah dan didasarkan atas data pertanahan yang ada. Penilai haruslah memahami sistem yang digunakan dalam mendeskripsikan sebidang tanah pada suatu kawasan.

ii.      Identifikasi real properti

     Identifikasi ini meliputi baik fisik tanah dan/ atau bangunan (real estate) maupun hak-hak yang melekat pada pemilikan tanah dan/ atau bangunan oleh pemilik individual maupun kolektif. Identifikasi terhadap real properti (aspek legal) ini penting untuk menentukan nilai bagi masing-masing pihak atas hak yang dimiliki terhadap suatu properti yang sedang dinilai.

2.    Penentuan tanggal penilaian

     Nilai dipengaruhi oleh berbagai macam faktor, misalnya saja tingkat permintaan, kondisi ekonomi, dan lain-lain, sehingga dapat kita ambil kesimpulan bahwa nilai bersifat dinamis. Dalam arti bahwa penentuan tanggal penilaian (date of valuation/ cut-off date)  dari suatu properti mutlak diperlukan oleh penilai dalam mengestimasi nilai dari properti karena penilaian mungkin saja dilakukan untuk menentukan nilai properti di waktu lampau, saat ini maupun waktu yang akan datang.

3.    Tujuan penilaian

     Selain dari tanggal penilaian, tujuan penilaian juga mempengaruhi nilai dari properti.  Tujuan penilaian ini perlu dinyatakan secara jelas dan spesifik dalam laporan penilaian dan menentukan estimasi nilai apa yang perlu ditentukan, misalnya untuk menentukan :

·      Harga jual/ beli yang wajar,

·      Jumlah pinjaman,

·      Dasar penetapan pajak,

·      Nilai kontrak,

·      Nilai dari real property assets dalam pernyataan keuangan,

·      Dasar pemberian kompensasi, dan sebagainya.

    Identifikasi ini sangat penting. Pemahaman yang keliru tentang maksud tujuan penilaian dapat mengakibatkan seluruh kegiatan penilaian menjadi tidak berguna, dan ini berarti penilaian yang dilakukan tersebut tidak sesuai dengan maksud oleh pemberi tugas.

4.    Jenis nilai yang dikehendaki

      Masalah ini berkaitan erat dengan tujuan dari penilaian. Tujuan penilaian yang berbeda mungkin menghendaki jenis nilai yang berbeda pula. Sebagai contoh untuk tujuan perpajakan, jenis nilai yang dikehendaki adalah Nilai Jual Objek Pajak/ NJOP, untuk tujuan jual beli diperlukan nilai wajar (fair market value), dan lain-lain.

B.       Survei Pendahuluan

      Setelah melakukan identikiasi permasalahan, maka penilai siap untuk ke tahap selanjutnya yaitu survei pendahuluan. Survei pendahuluan ini meliputi survei dan analisis pendahuluan mengenai karakteristik dan lingkup tugas penilaian yang akan dilakukan serta data apa yang perlu dikumpulkan dalam rangkan medukung tugas penilaian. Berikut ini penjelasan detailnya :

1.    Data-data yang diperlukan

      Berdasarkan identifikasi permsalahan yang telah dilakukan pada tahap pertama, penilai dapat memperkirakan data dan informasi apa saja yang diperlukan dalam rangka penilaian properti tersebut. Ada dua jenis data yang harus dikumpulkan oleh penilai yaitu data umum dan data khusus. Data umu ini meliputi informasi-informasi berkenaan dengan prinsip-prinsip, kekuatan/ keunggulan dan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai properti, yaitu informasi-informasi berkenaan dengan tren sosial, ekonomi, pemerintahan dan kekuatan lingkungan yang berpengaruh terhadap nilai properti. Sedangkan data khusus adalah data-data yang berkaitan langsung  dengan properti yang akan dinilai serta properti-properti pembandingnya. Data khusus ini meliputi data secara detail mengenai fisik, lokasi, biaya, pendapatan dan pembelanjaan baik terhdapa properti yang dinilai maupun properti pembanding.

2.    Sumber data

      Di Indonesia, secara garis besar sumber data dapat diklasifikasikan sebagai berikut :

i.      Instansional

Pemerintah :

·         BPN

·         Ditjen Pajak

·         Pemda

·         Camat

·         Lurah

·         BUPLN

NonPemerintah :

·         Estate agent, broker

·         KJPP

·         Notaris/ PPAT

·         Developer, dll

ii.    NonInstansional

·           Penjual

·           Pembeli

·           Iklan

·           Media massa, dll

3.    Personel dan waktu yang diperlukan

       Jumlah personel dan waktu yang diperlukan ini biasanya tergantung dari beban kerja penilaian yang akan dilakukan, dimana beban ini tergantung pada tipe properti yang dinilai, skala properti, tujuan penilaian, tingkat kesulitan dalam pengukuran di lapangan serta instrumen yang diperlukan.

4.    Perencanaan kerja

     Suatu perencanaan kerja yang matang akan sangat membantu kelancaran dan efisiensi pelaksanaan penilaian. Perencanaan kerja ini meliputi pembagian tugas dan tanggung jawab tiap personel, perencanaan biaya, sarana pendukung (instrumen, transportasi dan sebagainya), jadwal kegiatan, dan lain-lain. Perencanaan kerja ini harus dituangkan dalam valuation plan.

C.    Pengumpulan dan Analisis Data

Data-data yang dikumpulkan dan dianalis tersebut meliputi :

1.    Data umum

     Meliputi data-data skala nasional, propinsi, kabupaten, kota dan lingkungan sekitar. Data-data ini meliputi fakto-faktor eksternal yang mempengaruhi nilai, diantaranya :

i.      Lokasional

   Data-data seperti kecenderungan populasi, peraturan pemerintah, tata guna lahan, kepadatan, transportasi, masalah lingkungan, fasilitas umum dan sebagainya. Data yang berpengaruh terhadap nilai properti perlu dicantumkan pada laporan penilaian.

ii.    Ekonomi

     Data-data seperti tingkat hunian, upah buruh, harga bahan material, tingkat sewa dan sebagainya mungkin juga sangat penting dianalisis tergantung dari jenis properti yang dinilai. Data-data penting lainnya yang juga harus dianalisis adalah studi tentang minat konsumen terhadap lokasi, tipe, harga, kualitas dan tingkat permintaan dalam suatu segmen pasar tertentu.

2.    Data khusus

    Data yang lebih spesifik berkaitan dengan properti yang dinilai (properti subyek) dan properti pembanding. Data khusus ini meliputi semua karakeristik khusus yang terdapat pada obyek seperti status obyek (benda cagar budaya, dll), desain khusus, konsep bangunan, kegunaa obyek dan sebagainya.

3.    Data properti subyek

Data-data tentang properti subyek meliputi tapak (site), bangunan (improvement) dan dokumen kepemilikan (title).

Tapak (site) :

·      Luas dan ukuran

·      Bentuk

·      Kontur

·      Jenis tanah

·      Elevasi

·      Letak (sudut, tengah, tusuk sate, dsb)

·      Zoning, dsb

Bangunan (improvement) :

·      Bangunan utama (main building) : luas dan ukuran, desain, layout, konstruksi, bahan material, atap, langit-langit, lantai, dinding, kusen, dll.

·      OLI (Other Land Improvement) : pagar, pos keamanan, jalan internal, halaman, taman, saluran air, water tratment, dll.

Dokumen kepemilikan :

·      Akte jual beli

·      Sertifikat tanah

·      IMB

·      Izin lokasi, dsb

Berdasarkan data-data diatas, kemudian dilakukan analisa highest and best use terhadap properti yang dinilai. Analisa ini meliputi kajian terhadap kelayakan fisik, keuangan, hukum dan keuntungan maksimal yang dapat dihasilkan.

4.    Data pembanding

     Properti pembanding adalah properti yang mempunyai kegunaan sama/ serupa, lokasi yang sama dan telah diketahui nilainya. Data pembanding ini dapat berupa data fisik tanah dan bangunan, data harga jual/ beli, data harga sewa untuk berbagai jenis properti serta data-data lain sebagai pembanding seperti tingkat hunian untuk properti komersiil, harga sewa kamar hotel dan data lain yang relevan dalam proses pengestimasian nilai properti subyek.

D.    Penerapan Metode Penilaian

      Berdasarkan SPI (Standar Penilaian Indonesia) tahun 2007, ada tiga metode penilaian yang umum digunakan yaitu metode perbandingan data pasar (market comparison approach), pendekatan biaya (cost approach) dan pendekatan pendapatan (income approach). Ketiga metode pendapatan ini digunakan tergantung dari jenis properti yang dinilai, tujuan penilaian dan ketersediaan data. Misalnya untuk properti komersiil biasanya lebih diutamakan menggunakan metode pendekatan pendapatan, untuk penilaian dengan tujuan perpajakan menggunakan metode pendekatan biaya dimana tanah dan bangunan dinilai secara terpisah.

Metode pendekatan perbandingan data pasar adalah pendekatan penilaian yang dilakukan dengan cara membandingkan antara properti subyek  dengan properti-properti pembanding yang telah diketahui karakteristik dan nilainya. Selanjutnya analisis dilakukan dengan mengukur tingkat kesamaan dan perbedaanya untuk menentukan berapa penyesuaian yang akan diberikan terhadap masing-masing karakteristik properti pembanding dalam rangka menentukan nilai properti subyek. Adapun karakteristik yang menjadi unsur pembanding adalah lokasi, financing term, karakteristik fisik, kondisi pasar dan karakteristik lainnya.

Pendekatan biaya dilakukan dengan cara melakukan identifikasi bangunan yang selanjutnya dilakukan analisis biaya pembangunan baru (Reproduction Cost New) berdasarkan standar harga material dan upah yang berlaku pada tanggal penilaian dan selanjutnya dilakukan penyusutan (khusus untuk bangunan). Tahap selanjutnya yaitu menentukan nilai properti secara keseluruhan dengan menjumlahkan nilai pembangunan baru bangunan yang telah disusutkan dengan nilai tanah yang diperoleh dari analisis perbandingan data pasar.

Pendekatan pendapatan dilakukan dengan mendasarkan pada tingkat keuntungan yang mungkin dihasilkan oleh properti subyek pada saat ini dan masa yang akan datang yang selanjutnya dikapitalisasikan untuk mengkonversi aliran pendapatan tersebut menjadi nilai properti. Secara garis besar, prosedur penilaian metode pendekatan pendapatan adalah sebagai berikut :

·      Menentukan total pendapata kotor potensial (Potential Gross Income/ PGI)

·      Menentukan tingkat kekosongan (vacancy rate)

·      Menentukan total pendapatan lain-lain

·      Menentukan total pendapatan kotor efektif dengan mengurangkan PGI dengan tingkat kekosongan kemudian ditambah dengan pendapatan lain-lain

·      Menentukan total biaya operasional

·      Menghitung pendapatan bersih operasi (net operating income)

·      Menentukan tingkat kapitalisasi dan prosedur kapitalisasi yang sesuai

·      Melakukan pengkapitalisasian untuk mendapatkan nilai modal (capital value) dari properti subyek

E.     Rekonsiliasi Nilai

   Rekonsiliasi indikasi nilai adalah suatu analisis terhadap berbagai kesimpulan nilai untuk mendapatkan suatu kesimpulan nilai akhir. Penerapan satu atau lebih metode penilaian kemungkinan besar akan menghasilkan nilai yang berbeda. Oleh karena itu, perlu dipelukan rekonsiliasi dari berbagai indikasi nilai dengan memperhatikan :

·   Kesesuian, yaitu kesesuaian pendekatan, kesesuaian properti pembanding yang digunakan dan kesesuaian analisis yang dilakukan

·      Keakuratam tiap pendekatan yang digunakan

·      Kuantitas dan kualitas bukti-bukti/ data pembanding

·      Pembulatan nilai akhir.

Praktisnya,implementasi rekonsisliasi nilai dilakukan umumnya menggunakan metode pembobotan mempertimbangkan faktor-faktor yang telah disebutkan sebelumnya. Untuk meminimalisir pengaruh subjektiftas, proses penerapan metode pembobotan terlebih dahulu dapat diawali dengan melakukan survei pasar (form kuesioner) atas faktor-faktor yang diyakini mempengaruhi relevansi nilai. Pemahaman lebih mendalam akan diperoleh jika penilai mempelajari ilmu statistika sebelumnya. Saya menyarankan untuk mencari literatur tentang Penilaian metode Quality Rating.  

F.     Kesimpulan Nilai dan Laporan Penilaian

     Langkah akhir dari rangkaian proses penilaian adalah sebuah keputusan tentang kesimpulan nilai yang harus dibuat oleh penilai sebagai jawaban atas tugas yang diberikan kepadanya. Di dalam membuat keputusan ini penilai harus mampu bersikap jujur dan adil. Di sinilah pentingnya integritas.

Penilai harus mampu mempertanggungjawabkan keputusan yang telah dibuatnya. Pertanggungjawaban tersebut bersifat seumur hidup. Sebagai wujud pertanggungjawaban penilai atas keputusan kesimpulan nilai tersebut, maka penilai mengekspresikannya secara tertulis dalam bentuk Laporan Penilaian. Dalam laporan penilaian inilah disampaikan semua data pendukung, faktor-faktor yang mempengaruhi serta rasionalisasi pengambilan keputusan tersebut.

Bagan alir proses penilaian