KONSEP HARGA, BIAYA, DAN NILAI DALAM PROSES PENILAIAN
Ilustrasi oleh M.R. Arve
Dalam melakukan peniliaian, khususnya penilaian properti, ada 3 (tiga) istilah yang mesti kita pahami sebagai penilai, yakni harga, biaya, dan nilai. Kerancuan dalam memahami ketiganya mengindikasikan bahwa kompetensi penilai dapat diragukan karena sifatnya sebagai salah satu konsep dasar penilaian. Berikut ulasannya.
Secara terminologi, definisi harga, biaya, dan nilai adalah sebagai berikut.
Secara terminologi, definisi harga, biaya, dan nilai adalah sebagai berikut.
Harga merupakan sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau dibayarkan untuk suatu aset. (KPUP 4.0 KEPI & SPI VI-2015)
Biaya merupakan sejumlah uang yang diperlukan untuk memperoleh atau menciptakan suatu aset. (KPUP 4.0 KEPI & SPI VI-2015)
Nilai merupakan suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset. (KPUP 4.0 KEPI & SPI VI-2015)
Dari ketiga definisi tersebut, dapat dipahami perbedaan mendasar dan hubungan antara ketiganya. Harga merupakan sebuah fakta karena telah terjadi proses transaksi dan negosisasi antara pihak berkepentingan yang menghasilkan sejumlah uang tertentu. Harga ini berhubungan dengan biaya, karena harga yang dibayar untuk memperoleh suatu aset menjadi biaya bagi pembeli. Namun, hal ini tidak berlaku sebaliknya. Pasalnya, biaya belum tentu akan sama dengan harga. Misalnya, saat kita membeli aset, harga yang kita bayar akan menjadi biaya perolehan. Lalu, saat kita menjualnya kepada orang lain, harga dari aset tersebut dapat lebih kecil, lebih besar, atau akan sama dengan biaya perolehan aset sebelumnya. Hal itu disebabkan oleh adanya faktor kepentingan tertentu dalam proses negosiasi dan transaksi.
Harga = Biaya ± Faktor Kepentingan
Di lain pihak, dalam tujuan jual beli aset, penilai melakukan kegiatan penilaian untuk menghasilkan nilai dari aset tersebut. Nilai dapat dikatakan sebagai harga hipotesis karena sifatnya yang berupa opini. Dikatakan sebagai harga hipotesis karena akan ada pengaruh dari kemampuan keuangan, motivasi, kepentingan khusus antara pihak berkepentingan, atau kondisi yang memungkinkan fakta harga yang terbentuk tidak sama dengan nilai dari aset tersebut. Dalam teori penilaian, nilai memiliki beberapa jenis tergantung dari tujuan penilaian, diantaranya nilai pasar, nilai likuidasi, nilai sekrap, dan lain-lain yang dirumuskan dalam Buku KEPI dan SPI Edisi VI-2015.
Dalam memahami konsep harga, biaya, dan nilai, dapat ditelisik melalui kaitan ketiganya pada proses penilaian. Pada proses ini, nilai merupakan sebuah output akhir yang diestimasi tidak terlepas dari konsep harga dan biaya. Konkretnya, pada saat menilai menggunakan pendekatan pasar, harga-harga properti pembanding menjadi acuan dalam pembentukan nilai, yang tentunya akan dilakukan penyesuaian terlebih dahulu. Selain itu, dalam hubungannya dengan konsep biaya, dapat dipahami saat menggunakan pendekatan biaya. Unsur utama pembentuk nilai adalah dengan menganalisis biaya-biaya yang dikeluarkan untuk membangun atau memperoleh baru aset tersebut, yang nantinya disesuaikan dengan penyusutan menurut tanggal penilaian.
Kesimpulan
Dalam memahami konsep harga, biaya, dan nilai, dapat ditelisik melalui kaitan ketiganya pada proses penilaian. Pada proses ini, nilai merupakan sebuah output akhir yang diestimasi tidak terlepas dari konsep harga dan biaya. Konkretnya, pada saat menilai menggunakan pendekatan pasar, harga-harga properti pembanding menjadi acuan dalam pembentukan nilai, yang tentunya akan dilakukan penyesuaian terlebih dahulu. Selain itu, dalam hubungannya dengan konsep biaya, dapat dipahami saat menggunakan pendekatan biaya. Unsur utama pembentuk nilai adalah dengan menganalisis biaya-biaya yang dikeluarkan untuk membangun atau memperoleh baru aset tersebut, yang nantinya disesuaikan dengan penyusutan menurut tanggal penilaian.
Kesimpulan
Menurut saya, konsep harga, biaya, dan nilai merupakan kesatuan unsur yang tidak terpisahkan dalam proses penilaian. Ketiganya memiliki keterkaitan erat satu sama lain dan dapat saling membentuk, sesuai gambar di atas. Sekian.
CMIIW 😊
CMIIW 😊
